房价居高不下，投资房产不再像过去一样可以闭眼买入，遍地捡钱。买对了，资产能翻番，买错了，损失的可不是一丁半点。因此，在房产投资之前，我们要先梳理好哪些房子能买，哪些房子不能买?接下来由天津房价走势为大家讲解一下。

　　01小产权

　　在同一座城市，同一个地段，小产权房的价格可以跟商品房差上一半甚至更多。加上抱着未来可能“转正”或者碰上“拆迁”的侥幸心理，蜂拥去投资小产权房的人不在少数。

　　近日，广东省自然资源厅正式印发关于《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》，提出广东将出台一系列新规，妥善解决不动产登记历史遗留问题。其中，就明确强调了：集体所有土地上开发的商品住房，不得办理不动产登记。

　　也就是说，小产权房想要借助不动产登记悄然转正的希望落空了!

　　所谓的“小产权房”，是一种约定俗成的称谓，并不是规范的法律概念。指的是在农村集体土地的农民宅基地上建设的，未向国家缴纳土地出让金等必要费用，也没有在房屋登记主管部门登记并领取房屋所有权证，而是由乡政府等颁发证明的一类房屋。

　　缺乏完整的产权，有使用权却无所有权，因为领不到产权证书，所以不能像商品房一样转让、抵押、过户等上市交易。

　　得不到法律的保护，还可能会面临违建清理的风险。

　　购买“小产权房”是不能向银行申请贷款的，房款需要一次性缴清，或者分几期偿还。这不仅增加了购房者的压力，还在无形当中增加了购房风险。

　　小产权房的优势在于价格便宜，但这部分少给的钱是有代价的。不管是刚需还是投资，千万不要贪便宜去买小产权房，一旦遇上纠纷会非常麻烦。

　　02公寓

　　公寓和住宅的区别

　　住宅一般是拿来解决老百姓的居住需求的，配套的措施是以家庭为单位的，物业管理费、水电费也相对较低。而公寓就不同了，它属于商业地产的一种，生活配套措施相对没那么完善，物业管理费、水电费按商用计算，居住成本较高。

　　并且住宅可以选择商贷或公积金贷款，首套房首付最低3成，最多可贷30年，而公寓只能选择商贷，首付要5成，最多可贷10年。除此之外，公寓和住宅要缴纳的税费也是不同的，公寓要承担的税费更多。

　　普通住宅的产权年限一般为70年，公寓要根据所处地块用地类别分为40年、50年和70年，其中，商业用地为40年，工业用地为50年，住宅用地为70年。70年产权的公寓价格也会高一些，并且面积普遍较小，恐怕不够家庭居住。

　　所以，大家在买房前要先了解到底是公寓还是住宅，相比之下，住宅更适合长期居住，性价比也更高。在条件允许的情况下，优先考虑住宅。

　　03商铺

　　商铺投资里面的门道很多，水也很深，可不比买房简单。

　　不可否认，有些人通过投资商铺拿到了丰厚的回报，运气好，碰上繁华的商圈，每年的租金是水涨船高，收入稳定，回报率高，获利周期长。

　　但这并不是随便买买买就可以的，要有独到的眼光，要经过周密的考察，对普通人来说，买错的几率是很高的。

　　跟公寓一样，产权只有40或50年，水电物业管理费高，不能落户……要承担的税费也比住宅要高得多。在转手交易的时候，单是缴税，就限制了买卖双方的利润空间。并且往往，商铺价格的涨幅还跟不上住宅……

　　在电商的冲击下，实体店铺面临的竞争越来越激烈，经营不善，商铺的空置率高了，租金收入自然就不稳定。

综上，小编认为投资商铺比投资住宅的风险高很多，有意向的小伙伴要谨慎选择，做好充分的调研考察再下决定。