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天津苏富比告诉您房地产调控转向房地产市场会如何
- 2019-12-19-

天津苏富比告诉您房地产调控转向房地产市场会如何

在政府工作报告中,楼市、房地产等被多次提及,国家关于楼市的总基调发生了根本性的变化:

深入推进新型城镇化,坚持以中心城市引领城市群发展。更好解决住房问题,落实城市主体责任,改革和完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳发展。(核心、重点)城镇老旧小区量大面广,要大力进行改造提升。继续推进保障性住房建设和棚户区改造,保障困难群众基本居住需求。健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。

对比2017年、2018年的政府工作报告中对房地产的定调,可以很明显的发现房地产地位的变化:

2019年楼市失去单列项地位,被划分在城镇化下属项中,对于房地产市场的作用也从国民经济重要支柱转变到“稳就好,不要拖累经济”。而另一方面,2019年的楼市关键词没了“房住不炒”、没了“租售并举”......

在今年的政府工作报告中,还重点提到了“棚改”“房地产税”:

棚改,2020年收官!

连续多年提到的棚改,到了现在力度越来越弱了,对于房价的影响可以说几近鸡肋了。

经过几年棚改的狂飙突进,全国棚改已经基本上到了收官阶段,2019年全国有20多个省市棚改目标出现下滑,山东、河南、山西等省市的下滑幅度超过70%

棚改虽然进行不下去了,但是,老旧小区改造,却在今年着重提出来了。这也就意味着,下一步住建部门会出台补贴和执行的措施。

房地产税,或暂缓出台!

2018年9月,十三届全国人大常委会立法规划对外公布:房地产税法被列入五年立法规划。

很多人认为今年房地产税可能就会近些年出台,但是,政府工作报告中却罕见的一句话带过,这表明近期房地产税出台成为了不可能(但是一定会出台,只是时间未定了)。

那这样是不是意味者2019年的房价会上涨?

房价是涨还是跌,要看核心逻辑是否发生了变化。那2019年关于房价的逻辑变了吗?

有关房价的核心逻辑

目前为止,我没有看到房价的核心逻辑有什么变化:

即宏观货币政策的宽松,由此带来的中长期房价上涨的根本性变化。

虽然,目前楼市“唱多”的声音又起来了,但是,到目前为止楼市并没有明显的回暖迹象。不过,货币政策倒是越来越宽松:

自去年至今,我们先后五轮降准,加上麻辣粉(MLF,中期借贷便利工具)扩容,创设超级麻辣粉(TMLF,定向中期借贷便利)、央票永续债互换(CBS),释放的流动性相对可观。

但是,房地产政策调控已由单一对地产限售限购限价转变为从金融货币政策源头调控转变。

这个源头显然是关键,那关于2019年的货币政策是如何定调的呢?

在此次政府工作报告中,对于货币政策也有着重点描述:

稳健的货币政策要松紧适度。广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配。在实际执行中,既要把好货币供给总闸门,不搞“大水漫灌”,又要灵活运用多种货币政策工具,疏通货币政策传导渠道,保持流动性合理充裕。深化利率市场化改革,降低实际利率水平。完善汇率形成机制,保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。

2019年的货币政策定调中,稳健中性去掉了中性、管好货币供给总闸门”变成了“把握好货币供给总闸门、进一步降低实际利率水平,整体基调更加宽松。

按理来讲货币越宽松,对房价越是利好。

但是,货币这个供给源头暂时被国家切断了,接下来偏松的货币政策资金是否能够流入楼市,就需要看接下来的经济发展形势如何了,不过暂时没有到需要从新刺激楼市的迹象。

也就是说,是涨是跌“开关”在中央手里。既然这样,接下来的房地产市场会如何走?市场又会如何?

2019年,房地产市场会如何?

2019年政府工作报告中对于房地产的发展趋势,高度精简、高度模糊。调控放松或将成为房地产市场的主流!

仅仅是一句:“更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展”。

很模糊,也比较暧昧。既没有提指示“房子是用来住的,不是用来炒的”,也没有提“稳地价、稳房价、稳预期”。但是,却独独重点强调了“落实城市主体责任”,这意味着什么?

强调落实城市主体责任。一方面,是对春节以来部分放松楼市调控的城市的行为的一种认可;另一方面,是对接下来继续坚持“一城一策”楼市调控的一种定调。

而模糊,甚至是高度模糊,则意味着可以这么做,也可以那么做,可以松也可以紧,可操作的空间就会加大。

很显然,国家对于楼市,对于房地产的态度正在从去年底的不打压、不支持,向着模糊、暧昧、怀柔等非正式支持转变。

那放松调控,是否意味着房价将会大涨?

显然不是,政府工作报告对于房地产的定调,调控虽然有所放松,但是同时政府对经济的容忍底线也在增加

两会确定的2019年我国GDP发展目标一改往年的具体描述(例如6.5%左右),而是使用了一个区间——6%-6.5%,可见国家可容忍的底线进一步下降!

而在政府放松了经济增速可以容忍的区间之后,“大水漫灌”式的放松房地产的概率可以说在进一步降低。

但是,为了维持经济发展在短期内不会滑落出这个区间,局部放松就成为了选择,这也是“一城一策”能够成为主流的重要原因。