养老投资地产告诉您房地产调控稳字当头

在目前的大环境下，房地产政策微调存在空间，但主基调很难扭转。在房地产板块的带动下，钢铁、建材等周期股表现活跃，房地产及其相关上下游出现了难得一见的行情共振。

市场对政策的反应是迅速的。前几日召开的政治局会议没有提及房地产，在没有消息就是好消息的解读下，一直处于调控高压下的房地产似乎看到了些许暖意。尤其是中央层面传来的任何动作，都会在资本市场被无限放大。从各方的解读来看，比较历史不难发现，政策调控正在放松是一致的预期，这或许意味着政策基调转向保持稳定而非大幅放松。正如机构所言，政策面或将迎来持续改善，地产压舱石作用再现。

放松限购小步快跑

实际上，早在约一年前，地方政府放松限购的举措在悄然间陆续出炉。

一年前山东菏泽住建局发布通知，取消“本地居民2年限售，非本地居民3年限售”的规定；降低商品房预售资金监管额度，对优质企业不再监管，对其他企业可放宽低到监管额度的10%。

一石激起千层浪。消息一经发布立刻引起了市场的关注，为此山东住建厅也给出了相应的回应。虽然政策针对的是松绑“限售”，在当时房地产调控收紧的大环境下，首例地方政府明文放松的官方通知出炉后，对房地产显然有积极的提振作用。

就在菏泽之后，一线城市广州也发文公告称土地出让成交的房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，这意味着公寓、商铺和写字楼等产品均可出售给个人，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。

与之前零星的放松相比，进入2019年之后，各地放松限购的措施不断上演，主要的手段就是人才落户或者直接落户的方式，后者如石家庄和海口。

早在2019年年初，石家庄就全面放开城区、城镇落户，群众仅凭居民身份证、户口簿就可向落户地派出所申请户口迁入市区、县(市)城区和建制镇，配偶、子女、双方父母户口可一并随迁。

海南则是直接基本取消全省(除三沙市外)的落户限制，随后又明确租房居住在海口的省内外户籍居民可落户，取消办理夫妻投靠业务中“市外夫妻投靠需结婚登记满一年”的限制条件。

通过人才引进的方式落户更是层出不穷。仅在11月下旬，长沙、佛山和成都市天府新区就纷纷宣布，在当地工作、符合一定标准的人才购房不同程度地解除限制。

通过人才引进方式从而直接或者间接放松限购，天津是行动较早也是关注度较高的一线城市。早在2018年年中，天津就宣布了“海河英才”计划。据当地媒体报道，已经有30万人登陆并下载“天津公安APP”办理落户申请。

根据当时的通告，全日制高校本科毕业生不超过40周岁、硕士研究生不超过45周岁、博士研究生不受年龄限制，可以直接落户。除了学历指标外，其他诸如资格型人才、技能型人才和创业型人才等符合一定条件的都可以直接落户天津。

日前，天津再出新政策，对户籍暂未迁入天津市的职工，其家庭在天津无住房的，可在天津市购买住房1套，不再提供在津社会保险或个人所得税证明。政策拟在天津滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城试行，试行期限一年。

地产调控稳字当头

太平洋证券指出，回顾近几年年底的政治局会议不难发现，这并不是房地产被“忽视”，但历年12月政治局会议通稿都较为简略，真正定调要等中央经济工作会议。

金融监管部门本着防范化解金融风险的角度，未来是不希望房企继续加杠杆的，只允许“借新还旧”的指导思想可能会长期持续，引导房企更多依赖自有资金和销售回款实现内生增长。

太平洋证券同时指出，2019年中央经济工作会议大概率也要提“因城施策”，各城市的政策大概率会以“人才”、“户籍”等力度较小的形式体现，因为即使抛开房地产不谈，这些政策本来也是中央要求积极推进的，因此被叫停的可能性相对较小。

这些小幅放松政策对当地房地产市场未必能带来立竿见影的影响。由于7月份政治局会议提出了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，因此短时间内不会出现大力度的刺激房地产的政策。

国开证券也持有类似的看法。政治局会议对宏观经济的定调仍然是方向性的，对于市场关注的一些关键点，还是要到中下旬中央经济工作会议才能更加明确。

海通证券就指出，维稳思路是大方向。从历史经验看，如果不涉及地产表态，后续产业层面和宏观层面均存在不同程度的信贷放松。

招商证券也认为，近期经济下行压力加大的因素或在上升，政策出现边际改善的概率在增加。“房住不炒”、“稳地价，稳房价，稳预期”的大基调不会变，预计房地产政策或存“因城施策”的改善空间。