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对天津地产房价的思考
- 2020-05-12-

根据数据显示,天津市地产2月份商品房成交面积为6.18万㎡,比去年同期下降88%,环比下降93.5%,成交均价16607/㎡,同比上涨8.8%,环比上涨5.4%

鉴于今年房地产市场的发展趋势,二月份全国市场由于疫情的影响,数据自然显示悬崖下跌,但未来三个月的交易才是真正的趋势和方向。

观点1:冻结期是一种特殊情况,未来三个月的交易对今年房地产市场的走势具有重要意义。

大多数城市的房地产交易在2月份几乎被冻结,因此,1月和2月的房地产宏观数据被切断是正常的。1月份和2月份的房地产数据大幅下降,美国统计局发布的数据部分低估了市场的实际变化。2月份的月营业额基本上只有正常月份的10%。目前,楼市正逐步恢复交易,未来3个月的成交量将真正决定今年房地产市场的走向。

观点2:高成交量导致库存庞大,交易数据统计滞后,在线销售数据不足。

统计数据显示,1月至2月,30多家公司公布了销售业绩,总计5525.3亿元,较上年同期平均下降19%

众所周知,大多数机构公布的数据都是网签数据,而这类数据严重滞后。2月份的数据基本上是疫情爆发前的实际交易,因此,即使这些机构真实地反映了市场数据,它们也只是滞后于市场数据。

20202月,大多数住宅公司的实际销售额下降了约90%。除了个别龙头企业重新定义了交易外,在线预订被计算为一项合同,获得了一些所谓的交易量,但这部分数据不足,水分含量大,一些行业销售清单数据无法反映市场的真实性。

根据许多住宅企业的降价行为,一方面是为了应对当前令人尴尬的现金流,另一方面也反映了在高周转率连续几年的情况下,全国库存将再次达到高峰。住宅成交量在2019年达到顶峰。随着三、四线城市人口空心化和工业空心化,这类城市今年将面临巨大的压力,而从一线城市到中心城市,未来仍将有大批人进入城市。从3月份住房市场活跃以来收集的数据来看,外国人口在购房中占了相当大的比例。今年,住房企业向中部地区一级和二级投资的回报已成为必然。